Vermietung der eigenen Wohnung in der Urlaubszeit

Wann gehören die Einnahmen in die Steuererklärung?
Über Online-Vermittlungen wie beispielsweise Airbnb, Wimdu oder 9flats kann jeder unkompliziert seine eigenen vier Wände kurzfristig an Dritte vermieten. Auch in der Grafschaft Bentheim und im Emsland erfreuen sich diese Vermittlungsportale wachsender Beliebtheit. Wenn insbesondere während der eigenen Urlausreise die Wohnung oder das Haus ansonsten leer steht, lassen sich auf diesem Wege schnell einige Euro extra verdienen. Die Rechnung sollte aber nicht ohne das Finanzamt gemacht werden.
Die Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses müssen dem Finanzamt grundsätzlich im Rahmen der Einkommensteuererklärung gemeldet werden. Ob dann tatsächlich Steuern anfallen und wie hoch diese sind, hängt von den persönlichen Umständen ab. Steuerpflichtig ist dabei der Gewinn aus der Vermietung und nicht die reinen Einnahmen. Deshalb dürfen von den Einnahmen die Ausgaben abgezogen werden, die mit der Vermietung zusammenhängen. Wer also selbst Mieter einer Wohnung ist, darf die anteilige Wohnungsmiete und die Nebenkosten abziehen. Wer seine eigene Wohnung vermietet, darf Teile der typischen Kosten eines Hauseigentümers (Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr, Wasserversorgung usw.) abziehen. Auch Vermittlungsprovisionen oder Reinigungskosten gehören zu den abzugsfähigen Aufwendungen. Wird nur vorübergehend vermietet, gibt es eine besondere Freigrenze: innerhalb eines Kalenderjahres dürfen 520 Euro Miete eingenommen werden, ohne dass dies in der Steuererklärung angeben werden muss. Diese Vereinfachungsregel geht aus den Einkommensteuer-Richtlinien hervor (R 21.2 EStR).
Neben der Einkommensteuer ist die Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer genannt) zu beachten. Grundsätzlich muss auf die vereinbarte Miete bei kurzfristiger Vermietung eine Umsatzsteuer in Höhe von 7% aufgeschlagen werden bzw. aus der erhaltenen Miete herausgerechnet werden. Allerdings kann die Umsatzsteuer durch Anwendung der Kleinunternehmerreglung gegebenenfalls vermieden werden. Denn erst ab einem Umsatz von mehr als 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr muss Umsatzsteuer abgeführt werden. Werden die genannten Werte unterschritten, greift die Kleinunternehmerregelung und für die kurzzeitige Vermietung ist keine Umsatzsteuer abzurechnen bzw. abführen. Wichtig ist hierbei, dass für die Anwendung der Kleinunternehmerregelung alle umsatzsteuerlichen Bereiche einer Unternehmerin oder eines Unternehmers zusammengefasst werden. Wer beispielsweise bereits umsatzsteuerpflichtige Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb oder aus freiberuflichen Arbeit hat, kann für die entstehenden Mieteinkünfte nicht mehr gesondert die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.
Vor einigen Wochen hat das Magazin WirtschaftsWoche mitgeteilt, dass die Finanzbehörden gezielt den deutschen Vermietern auf der weltweit größten Vermittlungsplattform von Privatunterkünften (Airbnb) auf der Spur sind. Dazu hat Deutschland ein Auskunftsersuchen an Irland gestellt, wo Airbnb seinen Europa-Sitz hat. Das zuständige Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) hat eine entsprechende Gruppenanfrage nach Dublin gesendet, um die Herausgabe der relevanten Daten zu erreichen. Spätestens dann, wenn dem deutschen Fiskus damit die vollständigen Namen und Umsätze aller privaten Wohnungs-Anbieter vorliegen, drohen Steuernachzahlungen und eventuell auch Steuerstrafverfahren sofern die Einkünfte nicht ordnungsgemäß dem Finanzamt erklärt wurden.
Heike Oudehinken
Steuerberaterin der Kanzlei
Volbers Vehmeyer Partner in Neuenhaus