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Steuertipp November 2017

Instandhaltungskosten für vermietete Immobilien

BFH stärkt Vermietern den Rücken bei hohen Instandhaltungskosten

Reparatur- und Instandhaltungskosten fallen bei Immobilien regelmäßig an. Bei privaten Mietimmobilien können diese vom Vermieter grundsätzlich im Jahr des Aufwands in voller Höhe als Kosten steuermindernd bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Eine Besonderheit gilt es aber in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der vermieteten Immobilie zu beachten. In dieser Zeit werden die Instandhaltungs- und Renovierungskosten dem Kaufpreis der Immobilie zugerechnet, wenn im genannten Zeitraum diese Kosten (ohne Umsatzsteuer) insgesamt 15% des Kaufpreises für das Gebäude überschreiten. Begründet wird dies mit der Vermutung, dass die Immobilie bereits im Zeitpunkt des Kaufs eine Art „Reparaturstau“ hatte und deshalb der Kaufpreis entsprechend geringer ausgefallen ist und hierdurch korrigiert wird.

Die unangenehme Folge der Umqualifizierung von Instandhaltungs- und Renovierungskosten hin zu Anschaffungskosten der Immobilie ist, dass die Kosten nicht mehr sofort steuermindernd geltend gemacht werden können, sondern in aller Regel im Rahmen der Abschreibung über 50 Jahre verteilt werden.

Unberücksichtigt bei der Umqualifizierung bleiben jedoch Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen und die nicht im Zusammenhang mit einer anderen baulichen Gesamtmaßnahme stehen. Hierzu zählen die Schönheitsreparaturen oder z.B. die Wartungskosten für die Heizungsanlage. Unberücksichtigt bleiben auch unstreitige Herstellungsaufwendungen für etwas neu geschaffenes, wie beispielsweise ein Anbau, der stets abzuschreiben ist.

Der Umfang der Ausnahmen ist gesetzlich nicht exakt definiert und damit immer wieder Streitthema vor Finanzgerichten. Tendenziell ist durch die Rechtsprechung in den letzten Jahren der Umfang der Ausnahmen kleiner geworden. Vor wenigen Wochen wurde jedoch ein Urteil vom BFH verkündet, dass eine positive Breitenwirkung hat. Wenn der Grund für die Reparatur- und Instandhaltungskosten demnach eindeutig erst nach dem Kauf der Immobilie entstanden sind, sind diese Kosten nicht in die oben genannten 15% einzubeziehen. Im Urteilsfall war durch den Mieter nach seinem Auszug ein erheblicher Sanierungsbedarf hinterlassen worden. Die Kosten, die entstanden sind um die Wohnung wieder für eine Neuvermietung herzurichten, hat das Gericht auch innerhalb der 3-Jahres-Frist als direkt steuermindernd gewertet.

Übrigens: die drei Jahre sind taggenau ab der Anschaffung zu rechnen und entscheidend für die zeitliche Zuordnung ist nicht die Bezahlung der Kosten (wie sonst so häufig im Steuerrecht) sondern der Beginn einer Maßnahme innerhalb der drei Jahre.

Derk Alken
Steuerberater der Kanzlei
Volbers Vehmeyer Partner in Neuenhaus

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